Daňové úlevy z hypotéky vám každoročně vrátí desítky tisíc

Co je daňový odpočet úroků z hypotéky

Všichni, kdo mají příjem ze své aktivní činnosti (práce, brigáda, podnikání), pravidelně platí daň z tohoto příjmu. Daň je v současnosti stanovena na 15 % z celkového příjmu za rok (ale často se odvádí měsíc co měsíc formou záloh nebo srážek).

Aby se mohla daň spočítat, nejprve se zjišťuje tzv. základ daně. To je onen součet příjmů, z nějž se výpočte 15% daň, jakou máte za daný rok zaplatit. Od daňového základu si ale můžeme ledacos odečíst, a následně daň počítat z nižšího základu. Tím pádem i daň bude nižší. 

Co se dá odečíst? Samozřejmě úroky z úvěrů na bydlení, o kterých je tento článek. Dále platby na penzijní připojištění/spoření, na dlouhodobý investiční produkt, na investiční životní pojištění. Dary (příspěvky na charitu například), dárcovství krve, kostní dřeně, členské příspěvky odborů a úhrady zkoušek. Souhrnně se nazývají „odečitatelné položky“. 

Kdo může využít odpočet úroků od daně z příjmů?

Odpočty využijí všichni, kdo odvádějí dostatečně vysoké daně z příjmů, a zároveň mají „na sebe“ vedenou hypotéku, kterou řádně splácejí. Nárok se vztahuje i na ty, kdo splácejí úvěr ze stavebního spoření (jak meziúvěr, tak i řádný úvěr ze stavebního spoření).

Může se jednat jak o zaměstnance, tak o OSVČ. Zde jsou podrobné podmínky pro to, aby vám finanční úřad uznal nárok na odpočet zaplacených úroků ze základu daně z příjmů:

• Musíte být uvedeni v úvěrové smlouvě jako žadatel nebo spolužadatel. Pokud jste například jen pomáhali partnerovi se splácením, na odpočet nárok nemáte.
• Nemovitost musí sloužit k trvalému bydlení vás nebo vašich blízkých. To zahrnuje vaše děti, rodiče, sourozence, manžela či manželku, partnera nebo partnerku. Důležité je, že se musí jednat o skutečné bydlení, nikoliv jen formální trvalý pobyt.
• Zaměstnanci musejí dostávat alespoň minimální mzdu. Jinými slovy: dohody (o provedení práce a o pracovní činnosti), z nichž se neodvádí dostatečně vysoká daň z příjmu, nezakládají nárok na odpočet. 
• OSVČ musí mít alespoň zákonem stanovený roční zisk, který zakládá nárok na uplatnění odpočtu úroků z úvěru na bydlení. A nebýt v režimu paušální daně.

Podmínky musí splnit ale i samotný úvěr na bydlení

Jaké typy úvěrů se kvalifikují? Musí se jednat buď o hypotéku, nebo o úvěr ze stavebního spoření. Velmi důležitý je i účel úvěru. Musí být nastaven na:

• nákup domu nebo bytu k bydlení – ať už jde o novostavbu nebo starší nemovitost
• rekonstrukci obývaného domu či bytu
• stavbu domu k bydlení
• koupi pozemku pro stavbu domu k bydlení – s podmínkou, že dům musí být postaven do 4 let
• vypořádání společného jmění manželů – ale jen tam, kde se týká nemovitosti k bydlení.

Chalupa k rekreaci? Byt k pronájmu? Tady máte smůlu

Je důležité vědět, že odpočet nelze uplatnit na úvěry na rekreační objekty nebo nemovitosti určené k pronájmu. Existuje však zajímavá výjimka – pokud v rekreačním objektu celoročně bydlíte, můžete odpočet uplatnit i v tomto případě. Prokázat ale musíte ono celoroční bydlení.

Kolik můžete na daních ušetřit?

Výše odpočtu se liší podle data pořízení nemovitosti. Souvisí to se změnou v oblasti daně z převodu nemovitosti, která se nedávno rušila. A v souvislosti s tím se také snížila maximální částka, již si můžete od daní odečíst. Zde jsou podrobnosti:

• nemovitosti pořízené do konce roku 2020 – zde si můžete z daňového základu každoročně odečíst až 300 000 korun uhrazených úroků. To dá ve výsledku úsporu na dani až 45 000 korun (jste-li zaměstnanec, finanční úřad vám částku zašle formou daňové vratky).
• nemovitosti pořízené od roku 2021 - limit se snížil na 150 000 korun, což znamená maximální úsporu 22 500 korun. Vše ostatní zůstává v platnosti.

Které datum rozhoduje, kolik si můžete odečíst?

Důležité je datum vkladu do katastru nemovitostí, nikoliv datum podpisu smlouvy. Tento limit platí i při refinancování hypotéky, takže nemusíte mít obavy, že byste přišli o výhodu vyšších odpočtů, kdybyste se chtěli s hypotékou „přesunout“ jinam. 

Čím dříve začnete, tím víc ušetříte!

To je samozřejmě jasné, že čím víc let budete uplatňovat odpočty, tím více na daních ve výsledku uspoříte. Ale myšlenka nadpisu míří jinam:

V prvních letech splácení hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření tvoří úroky většinu z pravidelně hrazené anuitní splátky. U hypotéky na rekonstrukci a na výstavbu a u meziúvěru ze stavebního spoření je to zpočátku dokonce 100 % splátky. Později poměr úroků klesá, v posledních letech splácení už je úrok nižší (a tudíž toho do odpočtu už moc nepůjde).

Proto: první roky po získání úvěru na bydlení je odpočet nejvyšší!

Co když jste si úvěr vzali během roku (nespláceli celých 12 měsíců)?

Ne všichni začnou splácet hypotéku v lednu, nebo ji doplatí v prosinci. Za první rok splácení, kde jste nespláceli úvěr po celých 12 měsíců, se uplatňuje limit 12 500 Kč na každý měsíc, po který jste spláceli. Je to dvanáctina celoročního limitu (150 000 / 12).

Například, jestliže jste začali splácet v červenci, pak si můžete odečíst až 6x12 500 Kč, tedy až 75 000 Kč (a úspora na dani bude 11 250 Kč).   

A co poslední rok, nebo předčasné doplacení? Stejně jako ten první: podle měsíčního limitu. Pro starší smlouvy, kde odečítáte až 300 000 Kč ročně, je měsíční limit dvounásobný, tedy až 25 000 Kč.

Administrativa: co potřebujete pro uplatnění odpočtu?

Proces uplatnění odpočtu není složitý, ale něco málo si k jeho vyřízení přece jen obstarat musíte:

1. potvrzení od banky (stavební spořitelny) o výši zaplacených úroků – toto potvrzení vám banka automaticky zašle v lednu, nebo si ho stáhnete z bankovnictví. Banku o něj můžete i požádat
2. úvěrovou smlouvu
3. výpis z katastru nemovitostí – potřebujete jen při první žádosti o odpočet. K vyzvednutí je na katastrálním úřadě nebo přes Czech POINT
4. daňové přiznání – zaměstnanci uplatní odpočet v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele, OSVČ v pravidelně podávaném daňovém přiznání.

Doposud jste o odpočtu nevěděli? Uplatnit se dá až 3 roky zpětně!

Možná jste o možnosti odpočtu úroků z hypotéky dosud neslyšeli nebo jste ji z nějakého důvodu nevyužili. Dobrá zpráva je, že není pozdě! Český daňový systém umožňuje uplatnit tento odpočet až tři roky zpětně. To znamená, že pokud jste v posledních třech letech platili úroky z hypotéky a splňovali podmínky pro odpočet, můžete o něj požádat i nyní. Jak? 

Prostřednictvím opravného daňového přiznání. Proces je podobný jako při běžném ročním uplatnění odpočtu. Budete potřebovat stejná potvrzení. 

Jestli si na opravné daňové přiznání sami netroufáte, využijte pomoc: od daňového poradce nebo od zaměstnavatele. Možná vám účetní oddělení vašeho zaměstnavatele odmítne pomoci. I zde pak pomůže daňový poradce (částka, kterou mu zaplatíte, je zanedbatelná ve srovnání s tím, kolik můžete získat zpět ze zaplacených daní). 

Při troše snahy to ale zvládnete i sami. Stačí si vyhledat aplikaci, která pomáhá s vyplněním řádného i opravného daňového přiznání, s možností odeslání datovou schránkou. S formulářem často pomohou i přímo na finančním úřadu: vyplňuje se totiž jen pár kolonek (když nepočítáme osobní údaje). 

Shrňme si to

Na odpočtu úroků z hypotéky vám stát rok co rok vrátí 15 % ze zaplacených úroků, a to až do zákonného limitu 150 000 nebo 300 000 Kč, podle toho, kdy jste nemovitost zapsali do katastru. Pokud jste o této možnosti nevěděli, a hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření splácíte už několik let, o odpočet můžete požádat až za tři roky zpětně!

Proces uplatnění odpočtu je snadný. Stačí pár dokumentů a podat řádné nebo opravné daňové přiznání. Zaměstnancům s tím mohou pomoci přímo v práci, pro OSVČ tuhle službu nabídnou daňoví poradci nebo účetní. Jestliže si daňové přiznání „řešíte“ sami, odpočet úroků z hypotéky zvládnete „levou zadní“. 

Zdroje: Zákon o daních z příjmů / Banky.cz