Nájemní bydlení zdražuje, ale narozdíl od hypoték se nedá čekat budoucí zlevnění

Lenka RutteováHypotéky

Publikováno 09.08.2022

Že se ceny hypoték v posledním roce výrazně zvyšují, o tom snad slyšel už každý. Že díky snížené dostupnosti vlastního bydlení rostou i ceny nájmů, se také už proslýchá. Mnoho lidí se totiž vzdalo vlastního bydlení a rozhodlo se zůstat spíše v nájmu, protože si nyní hypotéku nemohou dovolit. Ale jak to mají ti, kdo už hypotéku platí - a v brzké době je čeká refinancování na vyšší úrokovou sazbu? A je nová hypotéka i přes současnou vysokou cenu opravdu tak špatným nápadem?

Základní pravidla hypotéky

Co je hypotéka, ví asi každý, kdo si otevřel tento článek. Připomeňme jen několik detailů. Smlouva o hypotečním úvěru se uzavírá s plánem na celkovou dobu trvání hypotéky (na 10, 20, 30 i více let). Ale uváděné roky tu slouží jen pro nastavení měsíční splátky, nikoliv pro definitivní podmínky úvěru na celou dobu jeho trvání.

Hypotéka totiž v čase kopíruje vývoj situace na finančním trhu, a to pomocí za sebou jdoucích období fixace. Jakmile fixace skončí, je nutné s bankou (klidně jinou) uzavřít smlouvu na další období fixace. Úrokové míry se odvíjejí od 2Trepo sazby v ekonomice, lze si je ale „zamluvit předem“ - u některých bank až o dva roky. 

Na každé období fixace je tak nutné se dívat jako na novou, refinancovanou hypotéku - a to i v případě, že s ní zůstáváte u banky původní. Pravidla, která u vaší hypotéky platí dnes, mohou být za čtyři, pět let diametrálně odlišná. Jak ve váš prospěch (nižší splátka), tak bohužel i neprospěch (splátka vyšší), jak vidíme v posledních měsících.

Samotné srovnání a výběr hypotéky je velmi složitým procesem, pro který je dobré využít hypotečního odborníka s  přehledem o celém trhu - a s možnostmi přizpůsobení hypotéky potřebám konkrétního žadatele.

Přejít na srovnání hypoték

Výhody a nevýhody hypotéky

Vzít si hypotéku, to je velká finanční zátěž na dlouhou dobu dopředu. O tom nepochybuje nikdo. Jenže výsledkem hypotéky je osobní vlastnictví bytu či domu, jejichž cena v čase většinou roste. Často dokonce rychleji, než jsou úroky na hypotéce. Většina lidí, kteří si hypotékou prošli, zaplatila za své bydlení méně, než kolik mohou aktuálně získat jeho prodejem (a třeba pořízením bydlení menšího). Pokud to shrneme, dostaneme se následující výhody a nevýhody:

Výhody hypotéky

• výsledkem je osobní vlastnictví nemovitosti, jejíž cena v čase většinou roste a může dost rychle převýšit celkovou částku odvedenou na hypotéce - jinými slovy: na hypotéce zaplacené peníze můžete znovu získat zpět právě prodejem nemovitosti nebo jejím pronájmem, případně využitím zpětné hypotéky, až budete v seniorském věku
• jistota, že z vlastního bydlení nebudete vypovězeni (pokud splácíte řádně)
• svobodné rozhodování se o úpravách a vzhledu bydlení, o pořízení mazlíčků, o vzetí nájemníků do svého domu/bytu apod.
• splátky hypotéky se mohou v čase dokonce i snižovat
• při nižší ceně nemovitosti se dá s výhodou využít státní hypotéka pro mladé

Nevýhody hypotéky

• poměrně vysoké splátky a zatížení rodinného rozpočtu, s rizikem jejich růstu v dalším období fixace (i když předem časově omezené)
• celkově nejistota ohledně výše budoucích splátek (po skončení fixace)
• nutnost pečovat o svou nemovitost, ve výsledku méně volného času, plus náklady na údržbu domu/bytu
• uvázání se k jednomu místu, ztráta flexibility z pohledu stěhování se za prací

Výhody a nevýhody nájemního bydlení

Plusy a mínusy nájemního bydlení jsou víceméně stejné jako u hypotéky - jen obrácené. O nemovitost, kde jste v nájmu, není nutné se starat, s výjimkou běžné údržby domácnosti, můžete se kdykoliv odstěhovat jinam. Na druhou stranu také platíte měsíčně velkou částku - a v budoucnu už tyhle peníze nikdy neuvidíte. Za celý život může nájemně udělat i násobky hypotéky - a výsledkem je „holý zadek“ - ale neuvázaný k jednomu místu. Pojďme si výhody i nevýhody zase shrnout:

Výhody nájemního bydlení

• flexibilita bydlení (z pohledu místa) - lze se kdykoliv kamkoliv přestěhovat
• není nutné se starat o nemovitost, o její okolí apod., celkově jde o „svobodnější“ způsob bydlení

Nevýhody nájemního bydlení

• často vysoké měsíční nájemné a zatížení rodinného rozpočtu bez vidiny konce výdajů na nájemné
• zaplacené nájemné odchází pryč, nájemník už peníze nikdy nezíská zpět 
• nejistota budoucího bydlení v pronajatém domě/bytě - kdykoliv může přijít výpověď a problém získat nový nájem ve stejné lokalitě a za podobnou cenu
• omezení ze strany majitele bytu/domu, nejčastěji ohledně zvířat nebo podnájemníků

Hypotéky mohou v budoucnu výrazně zlevnit, u nájemného se to až tolik čekat nedá

Dalším důležitým prvkem pro rozhodování je kolísavost výše splátek hypotéky nejen směrem vzhůru, ale dokonce i dolů. Kde je současná splátka na 15 tisících za měsíc, může být za pět let třeba jen na 13 nebo 12 tisících za měsíc. Zatímco u hypoték je takový scénář celkem častý, u nájemného se výkyvy směrem dolů moc čekat nedají. Až na výjimečné situace. Samozřejmě se dá stěhovat za nižší cenou nájmu, ale ne vždy je to možné nebo snadné.

Tip: Podívejte se, které náklady na hypotéku jsou součástí RPSN a které nikoliv.

A co ceny nemovitostí - porostou stále?

Ve spojení s hypotékou je nutné zvažovat i budoucí cenu nemovitosti, kterou si klient kupuje právě prostřednictvím hypotéky. Nemovitosti mají tu vlastnost, že jejich cena se v čase zvyšuje. Někdy ve stejném tempu s inflací, někdy pomaleji, většinou ale o fous rychleji než je růst cen průměrného spotřebního koše domácnosti. 

K poklesu cen nemovitostí dochází také, ale většinou jen v určitých lokalitách, kde se vyskytne nějaká nevýhoda (poměrně častý jev), málokdy plošně. Plošný pokles cen nemovitostí bývá spojen až s hlubokou ekonomickou krizí, která mění podmínky na celém trhu, často náhodně - a málokdy se tento pokles promítne do nájemního bydlení.

I dům/byt s hypotékou se dá prodat!

Vždy mysleme také na to, že prodat se dá i ta nemovitost, která je zatížena hypotékou. Je to sice proces o trošku náročnější, ale dobře realizovatelný. Proto nakonec ani rozhodnutí koupit na hypotéku dům nemusí být bráno jako celoživotní. U bytu už vůbec ne!

Mohlo by vás zajímat: Pojištění spojená s hypotékou – která musíte uzavřít a která jsou dobrovolná

Složité rozhodnutí. Podle čeho rozhodnout? Vždycky podle osobních preferencí

Možná stojíte před rozhodnutím se, zda si vzít hypotéku, nebo jít do nájmu, resp. pokračovat v nájemním bydlení. A přemýšlíte, na čem vaše rozhodnutí (alespoň po několik příštích měsíců) postavit.

Do vašeho rozhodování by se měly promítnout alespoň tyto faktory:

• váš vztah k vlastnictví bydlení - ochota se o něj starat, investovat do něj, zkrátka mít „vlastní jisté hnízdečko“
• ochota zůstat nějakou dobu na jednom místě
• možnost dlouhodoběji pracovat v lokalitě poblíž bydlení
• vztah k bydlení „v cizím“ - stran například nejistoty trvání nájmu nebo omezování ze strany pronajímatele - jaké zvíře bude možné v bytě/domě chovat, zda bude možné si vzít podnájemníka apod.
• rozdíl mezi výší splátky hypotéky a nájemným, plus schopnost „utáhnout“ tu kterou částku s výhledem na jejich růst v čase
• doba, v níž o hypotéce přemýšlíte - z pohledu ekonomického cyklu - sjednávali byste ji za vysokých nebo za nízkých cen? Pokud za nízkých - utáhnete případné pozdější navýšení splátek (se kterým se musí vždycky předem počítat)?

Závěrem

Nájemní bydlení i splácení hypotéky jsou velkým závazkem na mnoho let dopředu. U nájemního bydlení se jedná o závazek celoživotní, u hypotéky třeba na 30 let. V obou případech bydlíte, ale pokaždé úplně jinak. V nájmu se o nic nestaráte, ale ve vlastním máte „na krku“ úplně všechno. Jenže ve vlastním také máte jistotu, že nedostanete výpověď, na druhou stranu jste nadlouho uvázání na jednom místě.  Peníze z nájemného už nikdy neuvidíte, ovšem peníze z hypotéky se dají získat zpět (prodejem bydlení, pronájmem, zpětnou hypotékou). 

Do nájmu nebo do hypotéky? Složité rozhodnutí, se kterým však umí pomoci specialista. Nikdy se nespoléhejte na návštěvu pobočky jedné, dvou, tří bank. Možnosti na českém trhu s hypotékami jsou široké a bankovní úředník u přepážky je zdaleka všechny nezná! Na hypotéky se soustředí hypoteční specialisté, kteří mají přehled napříč všemi bankami.

Propojte mě s odborníky na hypoteční úvěry