Odhad ceny nemovitosti a jaká je jeho cena

Kdy potřebujete odhad ceny nemovitosti?

Odhad ceny nemovitosti je nezbytný v mnoha situacích. 

Nejčastěji se s ním setkáme při prodeji nebo koupi nemovitosti. Prodávající potřebuje znát reálnou hodnotu své nemovitosti, aby mohl stanovit adekvátní prodejní cenu. Kupující zase potřebuje vědět, zda je požadovaná cena odpovídající, aby se vyhnul přeplacení.

Pak je tu žádost o hypotéku nebo o refinancování stávající hypotéky. Banky vyžadují odhad, aby se ujistily, že hodnota nemovitosti je dostatečná pro zajištění půjčky. Odhad v tomto případě chrání jak banku, tak i žadatele o hypotéku před případnými finančními riziky.

V případě dědického řízení je odhad nemovitosti často potřebný pro spravedlivé rozdělení majetku mezi dědice. Podobně při rozvodovém řízení a vypořádání společného jmění manželů je přesný odhad klíčový pro řádné završení celého procesu.

Pojišťovny také často vyžadují odhad při sjednávání pojištění nemovitosti, aby mohly správně stanovit pojistnou částku. Tady se ale obejdete bez odhadce, v současnosti probíhá odhad pro pojištění přes speciální kalkulačku.

V případě soudních sporů týkajících se nemovitostí je často nutný znalecký posudek, který je specifickou formou odhadu prováděnou soudním znalcem. To může být relevantní například při sporech o hodnotu nemovitosti, vyvlastnění nebo při řešení škod na nemovitosti.

Pro různé účely mohou být vyžadovány různé typy odhadů. Zatímco pro hypotéku je obvykle dostačující bankovní odhad, pro soudní řízení může být nutný tzv. znalecký posudek. Proto je vždy dobré si předem ověřit, jaký typ odhadu ve své aktuální situaci potřebujete.

Jak probíhá odhad ceny nemovitosti

Proces odhadu ceny nemovitosti zahrnuje několik kroků. Vše začíná kontaktováním kvalifikovaného odhadce a domluvením termínu prohlídky nemovitosti. Před samotnou prohlídkou je důležité připravit veškerou dostupnou dokumentaci k nemovitosti, včetně stavebních plánů, informací o provedených rekonstrukcích a údržbě, a případných právních dokumentů souvisejících s nemovitostí.

Odhadce zkoumá celkový stav nemovitosti, její stáří, provedené rekonstrukce a použité stavební materiály. Věnuje pozornost velikosti a dispozici nemovitosti, počtu a velikosti místností, kvalitě vybavení a příslušenství. U nemovitostí určených k bydlení je důležitá i orientace nemovitosti vůči světovým stranám, výhled z oken. Svou roli hrají i vady nebo nedostatky nemovitosti.

Vedle samotné nemovitosti odhadce hodnotí i její okolí. Zkoumá lokalitu: její atraktivitu, bezpečnost a prestiž. Bere v úvahu dopravní dostupnost, blízkost občanské vybavenosti, jako jsou školy, obchody, zdravotnická zařízení a kulturní instituce. Po prohlídce odhadce analyzuje shromážděná data a porovnává je s informacemi o podobných nemovitostech v dané lokalitě. Následně vypracuje podrobnou zprávu o odhadu ceny nemovitosti.

Jak dlouho zabere odhad ceny nemovitosti

Samotná prohlídka nemovitosti obvykle trvá přibližně hodinu, ale může být delší u větších nebo komplexnějších nemovitostí. Celý proces (od prvního kontaktu s odhadcem po dodání finální zprávy) obvykle zabere několik dní až týden, v závislosti na složitosti nemovitosti a vytíženosti odhadce.

Cena za odhad nemovitosti

Cena za odhad nemovitosti se může výrazně lišit v závislosti na typu nemovitosti, její velikosti, lokaci a účelu odhadu. Obecně platí, že ceny se pohybují v rozmezí od několika set do několika tisíc korun. Jako součást hypotéky nebo pojištění může být odhad zcela zdarma.

Nejnižší ceny bývají u odhadů pozemků. Cenově náročnější jsou odhady bytů. Nejvíce zaplatíte za odhad rodinného domu. Zcela jinou kategorií jsou odhady komerčních nemovitostí, ale ty teď nechme stranou.

Znalecké posudky bývají o něco dražší než posouzení běžné tržní hodnoty třeba odhadcem banky. Vyšší cena odráží komplexnost a časovou náročnost zpracování znaleckého posudku, který musí splňovat přísné právní náležitosti.

Využít se dá služba orientačního odhadu online (bezplatného), nebo již výše zmíněné „pojišťovací“ kalkulačky. S nimi získáte rychlý přehled o přibližné hodnotě nemovitosti, ale nedosahují přesnosti profesionálního odhadu na místě. 

Online odhad ceny nemovitosti

Zůstaňme ještě chvilku u online odhadů ceny nemovitosti. Online odhady mají několik výhod. Jsou rychlé, snadno dostupné a většinou zdarma. Můžete je provést z pohodlí domova v kteroukoliv denní dobu. Poskytují okamžitý přehled o přibližné hodnotě kterékoliv nemovitosti. Nicméně, online odhady mají své limity a nevýhody. 

Jejich přesnost je obecně nižší, to už jsme zmínili (přesnější jsou online odhady ve velkých městech, kde je dostatek srovnatelných nemovitostí). Online odhadní systém totiž nemůže zohlednit specifické vlastnosti konkrétní nemovitosti, v úvahu nebere ani subjektivní faktory, jako je atraktivita výhledu nebo kvalita sousedství. 

Vždy je proto považujte jen za orientační. Zatím nenahrazují profesionální odhad pro žádost o hypotéku nebo soudní či dědické řízení (pro pojištění již ano).

Jak zvýšit hodnotu nemovitosti před odhadem

Nelekejte se, nejde o žádnou „levárnu“. Jen o zaměření se na subjektivní vnímání hodnoty nemovitosti odhadcem. Podívejme se na jednoduché strategie, které pomohou maximalizovat odhadní cenu vašeho bytu nebo domu.

Drobné opravy a údržba. To je obecně nejúčinnější metoda zvyšování ceny nemovitosti. Co ale jsou drobné opravy? Například oprava prasklin ve zdech, vymalování interiéru, oprava kapajících kohoutků nebo výměna opotřebovaných podlah. 

Vliv na hodnotu nemovitosti má i vzhled zvenčí, tzv. curb appeal. Upravený trávník, ořezané keře a stromy, čistá fasáda a ozdobené vstupní dveře. I tohle se může odrazit v celkové hodnotě nemovitosti.

Modernizace kuchyně a koupelen patří k dalším krokům, které cenu nemovitosti značně zvedají. Jde totiž o klíčové místnosti. Stačí i menší úpravy, jako je výměna baterií, obkladů nebo pracovní desky v kuchyni. A hodnota roste o mnohem víc, než kolik stojí úprava.

Zvýšení energetické účinnosti nemovitosti je další možností, i když už o dost nákladnější. Instalace lepší izolace, výměna starých oken nebo instalace solárních či fotovoltaických panelů mohou udělat přímo zázraky. Energetické štítky (PENB) budou stále důležitější!

Na co před odhadem nikdy nezapomenout?

Před samotným odhadem ještě odstraňte provozní nepořádek a osobní věci z prostoru. Čistý a uklizený prostor totiž působí větším dojmem a umožňuje odhadci lépe posoudit skutečný potenciál nemovitosti. Profesionální staging nemovitosti sice působí hlavně na kupující, ale ani odhadci před ním nejsou zcela imunní.

Připravte si veškeré dokumenty o provedených vylepšeních a rekonstrukcích. Včetně fotografií před a po rekonstrukci a případně i stavebního povolení. Samozřejmostí jsou všechny ostatní doklady související s nemovitostí.

Časté chyby před odhadem nemovitosti

Podívejme se na nejčastější chyby, které negativně ovlivňují výsledek odhadu. Jedině tak se jim totiž můžete vyhnout:

• podcenění přípravy na prohlídku odhadce – lidé si často neuvědomují, jak důležitý je první dojem a celková prezentace nemovitosti, a to i před profesionálním odhadcem
• podcenění přípravy nutných podkladových informací o nemovitosti – odhadce pak může přehlédnout důležité aspekty domu či bytu, které ale jen zběžnou prohlídkou nemůže zaregistrovat
• neúplná dokumentace provedených vylepšení a rekonstrukcí – často se zapomíná uschovat projekty, účtenky, faktury, fotografie před a po rekonstrukci. Přitom by se jimi dal podpořit vyšší odhad hodnoty nemovitosti
• nekvalitní a nezkušený odhadce – výsledkem může být nepřesný odhad. Negativní vliv může mít podhodnocení nemovitosti, ale i odhad neúměrně vyšší. Vždy se proto ptejte na odborné zkoušky a zkušenosti odhadce
• ignorování tržních podmínek v dané lokalitě – na základě celostátních trendů si lidé někdy příliš „malují“ vysokou cenu svého bydlení, nedokáží zohlednit specifika místního trhu.

Jak vybrat správného odhadce 

Máte-li možnost si odhadce vybrat, zaměřte se především na:

• kvalifikaci a certifikace odhadce. Hledejte profesionály s odpovídajícím vzděláním a členstvím v uznávaných profesních organizacích. Důležité jsou také zkušenosti odhadce v dané lokalitě a s daným typem nemovitosti
• nezávislost a objektivitu odhadce. Vyhněte se těm, co mají přímý zájem na výsledku odhadu
• reference a recenze od předchozích klientů.

Dostali jste odhad. Co dál?

Po obdržení odhadu si projděte celou zprávu. Ujistěte se, že všechny informace o nemovitosti jsou správné a že zpráva zahrnuje všechny důležité faktory. Pokud s něčím nesouhlasíte nebo máte jakékoliv dotazy, nebojte se kontaktovat odhadce a požádat o vysvětlení / doplnění / změnu.

Jestliže ani po diskusi s odhadcem nesouhlasíte s výsledkem, můžete zvážit získání druhého názoru od jiného odhadce. Drobné rozdíly v odhadu se objeví vždycky, ale měly by být opravdu jen drobné.

Pamatujte, že odhad nemá neomezenou dobu platnosti. Před důležitými kroky spojenými s nemovitostí byste měli opatřit aktuální odhad. Co je aktuální odhad? Většinou ne starší než rok, maximálně dva roky. 

Shrňme si to

Odhad ceny nemovitosti je klíčový proces při prodeji, koupi nemovitosti, při žádosti o hypotéku, při dědickém řízení, rozvodu a pro sjednání (aktualizaci) pojištění nemovitosti. Zahrnuje prohlídku prováděnou kvalifikovaným odhadcem, který hodnotí stav, velikost, vybavení a lokalitu nemovitosti. 

Proces trvá několik dní a cena se pohybuje od stovek korun do tisíců korun, podle typu nemovitosti. Existují i online nástroje pro rychlý a často bezplatný odhad, ty jsou však méně přesné, a hlavně nevhodné pro oficiální účely. 

Před odhadem lze zvýšit hodnotu nemovitosti drobnými opravami, úpravou exteriéru nebo modernizací klíčových místností. Nepodceňujte přípravu, včetně úklidu, přichystání dokumentace, včetně té k provedeným vylepšením nemovitosti.

Při výběru odhadce je důležitá jeho kvalifikace, zkušenosti a nezávislost. Po obdržení odhadu je vhodné zkontrolovat správnost informací a případně konzultovat nesrovnalosti. Vzhledem k měnícím se tržním podmínkám se doporučuje použít jen odhad aktuální, to znamená maximálně dva roky starý.

Zdroje: Podnikatel.cz / Srovnejto.cz / Kurzy.cz