Peníze za váš dům, ale přitom v něm budete bydlet - to je zpětná hypotéka

Lenka RutteováHypotéky

Publikováno 16.08.2022

Reverzní hypotéka, zpětná hypotéka nebo seniorská hypotéka. To jsou tři nejčastěji používané pojmy, kterými se označuje získání peněz za vlastní dům nebo byt, ale bez stěhování se z něj. Kdo si vezme zpětnou hypotéku, může ve svém bydlení i nadále trvale bydlet. Dokonce nic nesplácí, jen si užívá peníze, které tímto krokem získal. Splácet budou až dědicové tím, že jim nepřipadne celá hodnota zůstavitelovy nemovitosti - poníží se právě o reverzní hypotéku.

Vyhrazeno pro seniory!

Reverzní hypotéce se často říká seniorská právě proto, že je určena pouze seniorům. Ti mohou získat peníze za své bydlení, ale přitom v něm zůstat - a to dokonce až do smrti. Nebo do odstěhování se do domova důchodců, k příbuzným, kteří se o ně rozhodli pečovat, případně do dlouhodobého převozu do nemocnice, do hospicu. Seniorem jetu myšlen člověk nad 60 let. Někteří poskytovatelé si vyhrazují až věk 65+.

Kdo může poskytovat reverzní hypotéku?

V české republice zatím mnoho poskytovatelů nenajdeme, ale vypadá to, že tuhle oblast čeká rozvoj, zejména se zhoršující se ekonomickou situací. V současnosti je na českém trhu jeden licencovaný poskytovatel reverzních hypoték (Finemo). Avšak o zavedení seniorské hypotéky uvažuje už i první banka - Česká spořitelna.

V podobě hypotéky smí peníze za nemovitost k bydlení poskytnout jen a pouze Českou národní bankou licencovaný poskytovatel - ať už je to banka či nebankovní společnost. Na trhu se ovšem můžeme potkat i s tzv. „equity release“, který se tváří jako seniorská hypotéka, ale do této kategorie vůbec nespadá. Funguje na zcela jiných právních základech - a tím ani nepodléhá dohledu ČNB - podobně jako například podnikatelské půjčky. Hned se na to podíváme blíže.

Dvě podoby reverzní hypotéky - ale opravdovou hypotékou (pod dohledem ČNB) je jen jedna z nich!

Jak už jsme uvedli, na trhu se můžete setkat se dvěma typy reverzní hypotéky. Jenže spotřebitelským úvěrem na bydlení s plnou ochranou zákona o spotřebitelském úvěru, s možností využít služeb finančního arbitra a s dohledem ČNB je jen jeden z nich. Hned vám ukážeme, který to je. 

Předem upozorňujeme, že o klasickou hypotéku na výstavbu, koupi nebo modernizaci bydlení nejde - je to specifický druh hypotečního úvěru.

Typ reverzní hypotéky č. 1 - nic se neprodává, byt nebo dům je pouze zastaven

V případě prvního typu se pro účely získání peněz od poskytovatele pouze zastaví ta nemovitost, z níž se hypotéka čerpá. Stejně jako u americké hypotéky. Peníze jsou klientovi volně k dispozici, nejsou vázány žádným účelem. Čerpat je může postupně jako přilepšení k penzi, nebo celou částku najednou.

Na rozdíl od americké hypotéky se však nesplácí postupně za života klienta, ale až najednou po té, co senior zemře nebo se ze svého bydlení odstěhuje. Čím déle hypotéka trvá, tím vyšší za ni vzniknou poplatky a úroky, tím vyšší pak výsledná splátka je. 

Proto se ze zpětné hypotéky nikdy nedá čerpat celá tržní hodnota domu nebo bytu. Vždycky jen okolo poloviny její hodnoty, výjimečně až 60 %. Zbylá rezerva pak poslouží na úhradu poplatků a úroků. Senior má samozřejmě smluvní povinnost starat se o nemovitost tak, aby nechátrala a neztrácela na své hodnotě. 

Poskytovatel počítá i s tím, že ceny bytů a domů v čase rostou, přinejhorším stagnují. Pokud se nakonec stane, že je prodejní cena vyšší než dlužná splátka, rozdíl připadne dědicům, kteří po zůstaviteli nemovitost i s hypotékou zdědí.

Typ reverzní hypotéky č 2 - bydlení se prodá, ale příjemce peněz v něm může zůstat bydlet na dožití

Druhý typ poskytnutí peněz seniorovi za jeho nemovitost je spojen s prodejem jeho domu nebo bytu. Senior sice v nemovitosti může zůstat až do konce svých dní, ale nemovitost už nevlastní. Proto pak ani dědicové nic nezískají. A proto nemůže jít ani o hypotéku a ani jiný typ spotřebitelského úvěru. Jde zkrátka o jistou formu prodeje bydlení. Tady se dohled ČNB čekat nedá.

Kupující dá seniorovi dohodnutou částku za jeho nemovitost, poníženou o nějaký odhad „nájemného“ za předpokládané roky dožití. Vyplatit se i tady dají peníze najednou nebo postupně. Ale zde velké pozor - pokud kupující zbankrotuje, nejenže seniorovi přestanou chodit dohodnuté postupné výplaty, ale už bydlení ani nevlastní.

Co se ceny za dožití v prodaném domě nebo bytě týká, velmi záleží na tom, jestli se „nájemné“ bude opravdu platit za každý rok - i za ty, co případně budou navíc oproti předpokládanému dožití seniora, nebo zda je cena konečná - a nikdy už senior nebude muset nic doplácet navíc, ani kdyby žil do 120 let.

Poskytovatel financí nabídnutých seniorovi formou prodeje jeho nemovitosti logicky nemusí být jakkoliv licencovaný, neboť nejde o úvěr pro spotřebitele. Proto jím může být jakákoliv firma nebo i fyzická osoba. Jde zkrátka o prodej nemovitosti s právem dožití v ní - za dohodnutých podmínek. Ale jak budou dohodnuty, záleží jen na prodávajícím a kupujícím.

Pak je tu ještě jedno omezení - jakmile je bydlení prodáno, může si nový majitel nemovitosti diktovat, v jakých podmínkách zde bude senior bydlet. Zda bude moci někoho vzít k sobě, zda bude moci mít domácího mazlíčka apod. Podobně jako v jiných nájmech.

Na co se dá reverzní hypotéka využít? Přilepšení k důchodu není jedinou možností

Typicky se seniorská hypotéka prezentuje jako zajímavý zdroj pro přilepšení si k penzi. Jde o zajímavou možnost získat ty peníze, které jsou doposud pevně vázány v nemovitosti - a tak se nedají volně používat. Právě v tom tkví kouzlo reverzní hypotéky - i když jako všechno ostatní ve financích, i tohle je dvousečná zbraň.

Podívejme se i na jiné možnosti jejího využití. Zpětnou hypotéku může využít třeba pozůstalý manžel, aby vyplatili dědice - nejčastěji když žijící partner není rodičem dědiců (další manželství). Nebo i k vyplacení partnera po rozvodu. Pro vyplacení dědiců se vlastně ani jiná možnost nenabízí - jestliže senior chce ve svém původním bydlení zůstat. A aby někoho vyplatil, potřebuje monetizovat (zpeněžit) svůj dům. Díky reverzní hypotéce se mu to může podařit. 

Dokonce ani pak nemusí splácet, protože k jednorázovému splacení se přistoupí až s koncem hypotéky. Ten nastane smrtí seniora nebo jeho přestěhováním se jinam. Poskytovatel pak bydlení prodá a z výtěžku si ponechá dlužnou částku. Dědicové, pokud nějací jsou, získají případný kladný rozdíl mezi splátkou a prodejní cenou domu/bytu.

Dědicové přijdou zkrátka? No, vlastně ano… Ale možná ani ne

Myšlenka zpětné hypotéky je evidentně založena na tom, že poskytovatel peněz si bude účtovat poplatky a úroky za jejich poskytnutí. Takže až bude po seniorově smrti jeho bydlení prodáno, velkou část výtěžku z prodeje získá právě poskytovatel. Dědicové tedy mají smůlu.

Na druhou stranu: peníze z bydlení může senior vytáhnout třeba v době, kdy jeho potomci zrovna nutně potřebují větší finanční pomoc, když vnoučata potřebují podpořit ve studiu, apod. Zpětná hypotéka umožní seniorům věnovat potomkům své peníze tady a teď, nikoliv v zatím nedohledné budoucnosti. S cenou za hypotéku se ale musí počítat - zadarmo není nic, ani monetizace bydlení v době, kdy ji nejvíce potřebujete.

Co si odnést?

Seniorská / reverzní / zpětná hypotéka znamená poskytnutí peněz za byt nebo dům, v němž senior bydlí. Hypotéka se zajistí zástavním právem k bytu nebo domu - a splatí se jedinou splátkou až po jejím skončení - typicky po smrti seniora nebo po jeho odstěhování se jinam. Až tehdy se byt/dům prodá. V zastavené nemovitosti totiž senior bydlí i po poskytnutí peněz z hypotéky, neboť nemovitost je stále jeho. Musí se o ni ale starat tak, aby nechátrala. Reverzní hypotéku může poskytnout jen ta společnost, která je k tomu licencována ČNB a podléhá jejímu dohledu. Uplatňuje se zde zákon o spotřebitelském úvěru a ochrana spotřebitele.

Potkat se ale můžete s nabídkou na prodej nemovitosti k bydlení s tím, že v ní senior smí dožít. Zde se o hypotéku nejedná (i když je někdy takto prezentována). Jde o uvolnění kapitálové hodnoty nemovitosti (používá se anglický pojem „equity release“). A protože nejde o spotřebitelský úvěr (nýbrž o prodej), nelze tu čekat dohled ČNB a ani ochranu spotřebitele. Pamatujte, že zpětnou hypotékou je jen taková, při níž se nemovitost pouze zastaví.

Zdroje: ČNB / Zákon o spotřebitelském úvěru