Předčasné splacení hypotéky? Ukážeme vám jak zjistit, jestli se vyplatí

Osnova

• Zákon >> ČNB >> banka
• Kdy můžete hypotéku předčasně splatit zdarma
• Zákon myslel i na prodej nemovitosti
• Kolik si banka smí naúčtovat za doplacení úvěru v ostatních případech
• Jak je to s předčasným splacením úvěru ze stavebního spoření
• Proč jsou mezi bankami tak propastné rozdíly?
• Vyplatí se refinancování hypotéky? Aneb jak postupovat při rozhodování
• Kde najdete přesný poplatek za dřívější doplacení vaší hypotéky?
• Jak spočítat úsporu z refinancování hypotéky?
• Malé shrnutí

Zákon >> ČNB >> banka

Základní obrysy pro předčasné splacení hypotéky nastolil zákon o spotřebitelském úvěru z r. 2016, jistá doporučení vydala Česká národní banka (Výklad účelně vynaložených nákladů nebo Stanovisko, jaké náklady mohou banky účtovat za předčasné splacení hypotéky), ale detaily si řeší banky samy za sebe.

I proto je situace trochu nepřehledná a konkrétní poplatek vám vyčíslí až banka (v lepším případě jej najdete na stránkách banky). Ovšem jsou i případy, kdy se poplatky musejí u všech bank shodovat – případy dané zákonem jako předčasné splacení zdarma. K nim se hned dostaneme.

Kdy můžete hypotéku předčasně splatit zdarma

Zákon o spotřebitelském úvěru stanovuje čtyři situace, při nichž můžete zdarma předčasně splatit spotřebitelský úvěr na bydlení – tedy hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření:

• při výročí uzavření smlouvy – v tomto případě můžete v měsíčním intervalu před výročím splatit zdarma až 25 % celkové výše původní hypotéky
• při ukončení fixace – zde 3 měsíce po stanovení nové úrokové sazby na následující období fixace
• v těžké životní situaci, která negativně ovlivňuje schopnost splácet – typicky jde o doplacení hypotéky z pojistného plnění životního pojištění - pro případ smrti, vážné nemoci, úrazu, invalidity. Výplata pojistného tu není podmínkou, podmínkou je ona těžká životní situace (banka dluh neodpustí – musíte jej doplatit, ale lze předčasně zdarma). 
• kdykoliv u hypoték s pohyblivou sazbou.

Možná vás napadlo, jak je tomu v případě, že hypotékou financovaná nemovitost vyhoří, je vyplavena, či jinak poškozena a pojišťovna vyplatí pojistné plnění. Lze jej použít na předčasnou splátku zdarma? Odpověď se dozvíte v článku věnovaném povinným i nepovinným pojištěním hypotéky. 

Zákon myslel i na prodej nemovitosti

Někdy je potřeba doplatit hypotéku předčasně proto, že prodáváte nemovitost, na niž jste si úvěr vzali. Zákon pro tuto situaci nastavil následující pravidla: 

• banka si smí u smluv trvajících déle než dva roky účtovat poplatek maximálně 1 % z mimořádné splátky úvěru (z doplácené částky), maximálně však 50 000 Kč
• u úvěrů trvajících kratší dobu než dva roky není možné využít tohoto pravidla omezujícího maximální výši výšku poplatku za předčasné splacení, zde banka postupuje podle vlastních pravidel, viz níže.

Kolik si banka smí naúčtovat za doplacení úvěru v ostatních případech

Jakmile budete předčasně splácet hypotéku v jiném režimu, než jsme zatím zmínili, například při refinancování na výhodnější úrokovou sazbu, smějí si banky účtovat maximálně částku odpovídající účelně vynaloženým nákladům. 

Jenže stejně, jako je tomu v případě termínu „množství větší než malé“, není ani pojem „účelně vynaložené náklady“ nikde v zákoně detailně specifikován. Proto si jej banky mohou vykládat čistě podle svého uvážení. Do situace zasáhla Česká národní banky svým stanoviskem, co jsou účelně vynaložené náklady:

ČNB za ně považuje „nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Jedná se proto převážně o administrativní náklady banky či stavební spořitelny.

I proto se stává, že jedna banka za předčasné splacení hypotéky ve stejné výši požaduje jen tisícikorunu, druhá spotřebiteli „napálí“ celou zákonem povolenou částku, která nesmí přesáhnout „částku úroku, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od předčasného splacení do konce období, pro které je stanovena pevná zápůjční úroková sazba“. A to mohou být opravdu vysoké položky.

Jak je to s předčasným splacením úvěru ze stavebního spoření

Úvěry ze stavebního spoření bylo tradičně možné předčasně splácet zdarma – a tuto tradici většina spořitelen dodržuje i dnes – s výjimkou Modré pyramidy (Komerční banky), která si účtuje vyšší poplatky na základě zákona o spotřebitelském úvěru. I úvěr ze stavebního spoření je totiž účelovou půjčkou na bydlení, a tak podléhá stejným pravidlům jako hypotéka.

V případě překlenovacího úvěru už ale stavební spořitelny poplatek za dřívější doplacení úvěru vyžadují, ale je spíše symbolický – opět až a výjimku Modré pyramidy (KB). Ve všech případech se musí stavební spořitelna vejít s poplatkem do rozmezí „účelně vynaložených nákladů“.

Proč jsou mezi bankami tak propastné rozdíly?

ČNB sice vydala jakási stanoviska, jenže ne všechny banky s nimi souhlasí – a ani nemusejí. Česká národní banka je v roli toho, kdo bankám doporučuje správnou praxi, ale nediktuje ji (zatím). Změna může nastat s případným přijetím všech bodů novely zákona o ČNB, který byl ale 28. 4. vrácen Senátem zpět do Poslanecké sněmovny.  

Banky s ČNB již dlouhodobě diskutují o možnosti takového řešení, které by všem kompromisně a závazně nastavilo podmínky výpočtu platby za předčasné splacení úvěru na bydlení. Například Komerční banka se neztotožňuje s holými administrativními náklady:

"Podle nás účelně vynaložené náklady v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru nezahrnují pouze administrativní náklady, nýbrž i úrokové náklady s ohledem na ekonomickou podstatu fixace úrokové sazby. Banka totiž musí pořídit pro klienta na zvolené úrokové období zdroje pro poskytnutí úvěru a hradí za ně cenu, která je po celé sjednané úrokové období neměnná", sdělil serveru Aktualne.cz tiskový mluvčí Komerční banky Michal Teubner.

Vyplatí se refinancování hypotéky? Aneb jak postupovat při rozhodování 

Základním měřítkem je samozřejmě úspora versus náklady na předčasné splacení. Pokud se chystáte refinancovat, tedy přejít se svou hypotékou k jiné bance nabízející nižší úrokovou sazbu, spočítejte si, kolik za dobu nové fixace ušetříte na splátkách.

Nezapomeňte ani na náklady na vyřízení nové hypotéky, může být vyžadováno ověření podpisů, výpis z katastru a další při sjednávání hypotéky placené administrativní úkony. Podívejte se, které náklady na hypotéku jsou součástí RPSN a které nikoliv.

Kde najdete přesný poplatek za dřívější doplacení vaší hypotéky?

Jak a kde hledat poplatek za předčasné splacení? Ten vám musí banka vystavit předem, kdykoliv ji o to požádáte. Tuto povinnost bance přímo diktuje zákon o spotř. úvěru v § 117, který se předčasnému splacení půjček (včetně hypoték) celý věnuje. 

Zákon říká, že spotřebiteli, který sdělí svůj úmysl předčasně splatit spotřebitelský úvěr na bydlení, poskytovatel bez zbytečného odkladu poskytne za účelem zvážení důsledků předčasného splacení:

1. vyčíslení dlužné částky, kterou bude muset spotřebitel v případě předčasného splacení zaplatit, s rozdělením na jistinu, úrok a další náklady spojené s předčasným splacením (poplatek za předč. splacení)
2. údaje o nákladech na předčasné splacení, s uvedením veškerých předpokladů pro jejich výpočet
3. informaci o dalších důsledcích předčasného splacení pro spotřebitele, včetně informace o tom, za jakých podmínek musí banka umožnit předčasné splacení zdarma. 

Jak spočítat úsporu z refinancování hypotéky?

Do počítání úspory na potenciální nové hypotéce se nemusíte pouštět ručně, najdete několik hypotečních kalkulaček, které vám s tím pomohou. Stačí do nich vyplnit podmínky aktuální hypotéky a případné nové hypotéky s nižší úrokovou sazbou – kalkulačka buď rovnou „vyplivne“ úsporu, nebo si spočítáte celkovou sumu splátek na každou variantu zvlášť a pak je od sebe jen odečtete. Pamatujte, že se počítá vždy jen s jedním obdobím fixace.

Daňové důsledky předčasného splacení

Možní jste si doposud odečítali hypotéku z daní. Předčasné splacení vám mírně zkomplikuje situaci: za tento rok si budete moci odečíst zaplacené úroky jen za ty měsíce, kdy vaše hypotéka ještě trvala (pokud není předčasná splátka součástí refinancování). Limit odpočtu je 12 500 Kč na každý měsíc trvání hypotéky u nemovitostí pořízených od ledna 2021. A 25 000 Kč na měsíc u nemovitostí pořízených do konce roku 2020. Detaily najdete v článku: Daňové úlevy z hypotéky vám každoročně vrátí desítky tisíc

Malé shrnutí

Předčasné splacení hypotéky musí být ze zákonných důvodů umožněno zdarma, ale v ostatních situacích k němu banky mohou přistupovat individuálně – a rozdíly jsou na trhu až statisícové. Proto je potřeba vždy zvážit, jestli se přechod k jiné bance či předčasné doplacení zbytku dluhu vůbec vyplatí. Abyste si předem nezavřeli cestu k možnostem refinancování na lepší úrokovou sazbu, je vhodné uzavírat hypotéku jen u těch bank, které pro případ předčasného ukončení hypotéky předem avizují pouze základní administrativní poplatky.

Zdroje: Zákon o spotřebitelském úvěru / ČNB / Aktuálně.cz / webové stránky bank a stavebních spořitelen