Půjčka se zástavou nemovitosti. Od základů až po detaily výběru i nastavení

Co znamená půjčka se zástavou nemovitosti?

Zjednodušeně řečeno jde o půjčku, při které dáváte jako záruku svoji nemovitost. Pokud byste přestali půjčku splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a z utržených peněz si vzít to, co mu dlužíte. Díky záruce v podobě nemovitosti získáte nižší úrok a hlavně: možnost půjčit si víc než u běžné spotřební půjčky. Je to vlastně princip hypotéky, jen s odlišným názvem a (často) i jinak nastavenou účelovostí.

Typy půjček se zástavou nemovitosti

Na českém finančním trhu najdeme dva hlavní zdroje půjček se zástavou nemovitosti – banky a nebankovní společnosti. Každý z těchto poskytovatelů má svá specifika, podmínky i typické klienty. Zatímco banky sázejí na důkladné prověření žadatele a nabízejí nižší úroky, nebankovní společnosti lákají na rychlost vyřízení a mírnější požadavky. Podívejme se podrobněji na oba typy poskytovatelů a jejich nabídku.

Bankovní půjčky

Banky nabízejí několik druhů půjček se zástavou nemovitosti. Každý typ má své specifické využití a podmínky:

• klasická hypotéka na pořízení bydlení - základní typ hypotéky na nákup nemovitosti k bydlení, banka uvolňuje peníze přímo na účet prodávajícího. V případě výstavby nemovitosti k bydlení uvolňuje banka peníze vám, ale postupně, podle postupu prací
• hypotéka na rekonstrukci – slouží k financování oprav nebo přestavby nemovitosti, banka obvykle uvolňuje peníze postupně podle postupu prací a na základě předložených faktur
• hypotéka na pozemek –pro nákup stavebního pozemku, banky většinou požadují vyšší podíl vlastních prostředků a půjčují menší část hodnoty pozemku než u klasické hypotéky
• předhypoteční úvěr – dočasné řešení pro situace, kdy nemůžeme nemovitost ihned zastavit (např. při koupi družstevního bytu před převodem do osobního vlastnictví), po převodu se mění na běžnou hypotéku
• hypotéka s refundací – umožňuje zpětné proplacení už zaplacených nákladů spojených s nemovitostí (až 12 měsíců zpětně), hodí se, když jsme například rekonstrukci již částečně zaplatili z vlastních zdrojů
• americká hypotéka - neúčelová půjčka se zástavou nemovitosti, peníze můžeme použít na cokoliv, má vyšší úroky než účelová hypotéka
• refinancování hypotéky či konsolidace do hypotéky - převedení stávající hypotéky do jiné banky za výhodnějších podmínek, nejčastěji při konci fixace úrokové sazby, můžeme při něm navýšit půjčku o další prostředky na rekonstrukci nebo konsolidovat spotřební úvěry do hypotéky (hypotéka je tím nejlevnějším dostupným úvěrem na trhu)
• reverzní hypotéka - specifický typ půjčky určený pro seniory nad 60 let, kdy věřitel postupně vyplácí peníze oproti zástavě jejich nemovitosti, dluh narůstá v čase a splatí se až po úmrtí majitele prodejem nemovitosti. Senior může dál bydlet ve svém domě a získávat z něj pravidelný měsíční příjem.

Bankovní půjčky mají obvykle nižší úroky, protože banky podléhají přísnější regulaci a důkladně prověřují schopnost splácení. Nevýhodou je složitější proces schvalování a přísnější podmínky pro získání půjčky.

Nebankovní půjčky

Nebankovní společnosti často nabízejí rychlejší vyřízení a méně přísné podmínky půjčky se zástavou nemovitosti. To se ale odráží ve vyšších úrocích a někdy i méně výhodném nastavení pro klienta. U nebankovních půjček dostanete zpravidla nižší částku, vzhledem k hodnotě nemovitosti, než u bank. Typy půjček tu mohou být stejné. 

Jak funguje proces zástavy nemovitosti?

Když žádáte o půjčku se zástavou, věřitel nejprve ocení hodnotu nemovitosti. Od této hodnoty se odvíjí maximální výše půjčky. Banky běžně půjčují až 80/90 % hodnoty nemovitosti, nebankovní společnosti většinou méně – kolem 50-70 %.

Samotná zástava se realizuje zápisem zástavního práva do katastru nemovitostí. To znamená, že každý si může ověřit, že na nemovitosti vázne zástavní právo. Nemovitost sice zůstává ve vašem vlastnictví a můžete ji normálně užívat, ale nemůžete ji bez souhlasu věřitele prodat, ani jinak zatížit.

Na co si dát pozor?

Půjčka se zástavou nemovitosti patří mezi závažná finanční rozhodnutí, která vás mohou ovlivňovat řadu (i desítky) let. Proto se vyplatí věnovat zvýšenou pozornost několika zásadním bodům. Nejde jen o výši úrokové sazby, ale také o konkrétní podmínky smlouvy, poplatky spojené s půjčkou nebo třeba možnosti předčasného splacení. 

Mnohdy se zdánlivě výhodná nabídka může nakonec ukázat jako značně nevýhodná: kvůli skrytým poplatkům nebo přísným sankcím při jen drobném porušení podmínek. Proto si projděme hlavní oblasti, kterým je třeba věnovat pozornost.

Správný výběr poskytovatele

Půjčku se zástavou by běžným klientům – spotřebitelům měly poskytovat pouze společnosti s licencí České národní banky. To ale neplatí pro podnikatele. Půjčky pro OSVČ se zástavou licenci nepotřebují. O to jsou ale rizikovější. V čem? Dozvíte se v tomto článku.

Reálná schopnost splácet

Před uzavřením smlouvy musíte pečlivě zvážit, jestli zvládnete pravidelně splácet. I když je půjčka se zástavou často levnější než běžná spotřebitelská půjčka, stále jde o dlouhodobý závazek. Měsíční splátka by neměla překročit třetinu, maximálně 40 % vašich příjmů.

Banky to zváží dost odpovědně za vás. Ale u nebankovních společností (především, jednáte-li s nimi s pozice klienta s IČO, musíte splátky víc zvážit sami).

Podmínky předčasného splacení

Některé společnosti umožňují předčasné splacení půjčky bez poplatku, jiné si účtují vysoké sankce. Tyto podmínky by měly být jasně uvedené ve smlouvě. Pamatujte, že u hypoték se podmínky předčasných splátek změnily v roce 2024. Jak? Dozvíte se tady. 

Praktické využití půjčky se zástavou

Půjčka se zástavou nemovitosti nachází široké uplatnění jak u běžných spotřebitelů, tak u podnikatelů. Běžní spotřebitelé často sahají po tomto typu financování při pořizování nebo při větších rekonstrukcích svého bydlení. Namísto několika menších, ale dražších půjček mohou získat jeden výhodnější úvěr se zástavou. Oblíbené je také využití při konsolidaci stávajících půjček – sloučením více závazků do hypotéky přehlednější a hlavně levnější splácení.

Mnoho rodin využívá tento typ půjčky také při financování větších životních událostí nebo investic. Může jít o zahraniční studium dětí, koupi nemovitosti v zahraničí, investice apod. Díky zajištění nemovitostí získají výhodnější úrokové podmínky než u běžné spotřebitelské půjčky.

U podnikatelů se půjčka se zástavou nemovitosti často pojí s rozvojem jejich podnikání. Může jít o rozjezd nového projektu, rozšíření výroby nebo modernizaci vybavení. Podnikatelé oceňují také možnost překlenout období s horším. Díky delší době splatnosti a nižším úrokům je pro ně tento typ financování dostupnější než klasický podnikatelský úvěr.

Jak postupovat při žádosti o půjčku se zástavou?

Žádost o půjčku se zástavou nemovitosti vyžaduje důkladnou přípravu a promyšlený postup. Na rozdíl od běžných spotřebitelských půjček budete potřebovat více dokumentů a celý proces zabere více času. Správná příprava vám ale může ušetřit mnoho starostí a pomoct získat výhodnější podmínky. Projděme si společně všechny důležité kroky

Shrňme si to

Půjčka se zástavou nemovitosti může být dobrou volbou pro ty, kdo potřebují větší obnos peněz, a přitom vlastní vhodnou nemovitost (nebo ji plánují z půjčky pořídit). Díky zajištění nemovitostí získáte lepší úrokové podmínky než u běžných půjček. Musíte ale dobře zvážit rizika, především možnost ztráty nemovitosti při problémech se splácením. Proto je zásadní vybrat si spolehlivého poskytovatele a důkladně propočítat své možnosti splácení.

Před podpisem smlouvy by měl každý zájemce pečlivě prostudovat všechny podmínky, nechat si vysvětlit nejasnosti a ideálně se poradit s nezávislým odborníkem. Jen tak můžete učinit skutečně informované rozhodnutí o tom, zda je pro vás půjčka se zástavou nemovitosti tou správnou volbou.

Zdroje: zákon o spotřebitelském úvěru / webové stránky finančních institucí nabízejících půjčky se zástavou