Vysoké splátky hypotéky? Požádejte o restrukturalizaci nebo o snížení sazby
Publikováno 14.01.2025
Čas čtení 11 min
Úročení hypotéky se v čase mění. A v době vyšších úrokových sazeb mnoho lidí hledá způsoby, jak snížit měsíční zatížení rodinného rozpočtu „nabobtnanými“ hypotečními splátkami. Dobrou zprávou je, že banky nabízejí hned několik možností, jak toho dosáhnout. Pojďme si je projít.
Co znamená snížení sazby hypotéky (bez refinancování)
Snížení úrokové sazby hypotéky přináší okamžité zmenšení měsíční splátky, a to zcela bez nutnosti měnit délku splácení nebo dokonce refinancovat. Při snížení sazby například z 6 % na 4,5 % u hypotéky dva miliony korun klesne měsíční splátka přibližně o dva tisíce korun.
O snížení sazby můžete požádat i během fixačního období. Banky na to dříve nepřistupovaly, ale dnes už tento krok běžně umožňují. Výhodou snížení sazby oproti prodloužení doby splácení je, že nezaplatíte více na úrocích. Naopak, celková suma zaplacených úroků se sníží. Ale hlavně: tento krok nepovede k negativnímu záznamu v registrech (na rozdíl od restrukturalizace hypotéky).
Máme pro vás užitečné tipy pro blížící se konec fixace hypotéky.
Co znamená restrukturalizace hypotéky
Pod pojmem restrukturalizace hypotéky se rozumí změny v oblasti jejího splátkového kalendáře. Ve většině případů jde o prodloužení doby splácení, díky čemuž mohou splátky výrazně klesnout. Úroková sazby přitom zůstává (až do konce fixace) zachovaná, takže bance ve výsledku za celou hypotéku odvedete víc (pokud se tempo splácení nezmění v následující fixaci).
Není to ale jediná cesta – možností, jak upravit podmínky hypotéky směrem k nižší splátce, najdeme více.
Pozor: restrukturalizace se do registrů propíše negativně. Pak může být problém přejít po skončení současné fixace k jiné bance, protože v záznamech uvidí, že jste měli problém se splácením, a potřebovali úlevy. Ve výsledku to může skončit i tak, že vaše současná banka vám „napálí“ vysokou úrokovou sazbu do další fixace, protože bude vědět, že ke konkurenci se vám přejít (pravděpodobně) nepodaří). Pomoci může zkušený hypoteční poradce, ale ani on nemůže garantovat úspěch.
Nutno dodat: Včasná restrukturalizace hypotéky je ovšem výrazně méně negativní než prodlení se splácením hypotéky!
Restrukturalizace i snížení úroků ve fixaci jsou celkem novinkou
Zatímco před rokem 2020 bylo pro většinu bank v podstatě nepředstavitelné, že by klientům s hypotékou hromadně vycházely vstříc s úlevami, dnes se situace obrátila. Během covidového období se totiž banky přesvědčily, že ani větší množství klientů s úlevami neohrozí jejich ziskovost. Jednoduše řečeno: odklad nebo snížení splátek vychází banku mnohem lépe než řešení nesplácené hypotéky anebo odchod klienta ke konkurenci.
Jak snížit splátky hypotéky
Na výši měsíční splátky hypotéky má vliv několik faktorů: úroková sazba, doba splácení a výše úvěru. Změnou kteréhokoliv z těchto parametrů se dá dosáhnout nižší splátky. V současné době banky nabízejí několik způsobů, jak upravit podmínky hypotéky tak, aby lépe odpovídaly vašim aktuálním možnostem.
Podívejme se na ně podrobněji, nejprve na ty, které se neprojeví negativním záznamem v registrech:
A. Snížení úrokové sazby
Pokud máte hypotéku s vyšší sazbou, a všimnete si, že banka nabízí novým klientům výrazně nižší sazby (cena hypoték prostě klesla), neváhejte ji oslovit. I když vám do konce fixace zbývá delší doba, můžete se domluvit na snížení sazby, a to bez nutnosti refinancování. Banka často raději přistoupí na nižší sazbu, než aby riskovala, že přejdete ke konkurenci.
Ceny hypoték se mohou měnit i z měsíce na měsíc. Řekneme vám, za jaký úrok se hypotéky nabízejí právě teď, a to u různých bank.
Pro aktuální úroky u hypotékTeprve pokud banka nereaguje na vaši žádost o snížení sazby (ani poté, co ji kontaktoval váš hypoteční poradce), nazrál čas na refinancování během fixace. Jestliže jste současnou fixaci hypotéky sjednali do konce srpna 2024, bude refinancování bez poplatku bance za ušlý zisk. Uhradíte jen administrativní náklady ve výši okolo 1 000 Kč. A co když jste fixaci sjednali později? Pak už se na refinancování vztahují nová pravidla.
B. Mimořádná splátka s následným snížením měsíční splátky
Máte-li k dispozici větší částku, můžete ji použít jako mimořádnou splátku (ale až poté, co jste banku o plánované předčasné splátce informovali písemně). Po jejím zaplacení banka přepočte měsíční splátky, většinou při zachování původní doby splatnosti. Splátka se sníží díky tomu, že splácíte nižší zůstatek hypotéky.
Pozor, i zákonem povolená předčasná splátka může být bankami vnímána negativně. Proč? Protože to pro ně znamená zkrácení času, po který na vaší hypotéce vydělávají. Ale stále je to méně negativní signál než u dalších tří cest k úlevě od vysokých splátek hypotéky:
C. Odklad splátek
V případě dočasných finančních potíží můžete požádat o odklad splátek. Banky běžně umožňují odložit splátky až na několik měsíců. Po skončení odkladu se splátky obvykle mírně zvýší, protože se rozloží nesplacená částka do zbývající doby trvání úvěru.
D. Prodloužení doby splácení
Nejčastější formou restrukturalizace hypotéky zůstává prodloužení doby splácení. Když se doba splácení prodlouží například z 20 na 30 let, měsíční splátka se může snížit až o několik tisíc korun. Je však třeba počítat s tím, že celkově na úrocích zaplatíte výrazně víc.
E. Dočasné snížení splátek
Některé banky nabízejí možnost dočasného snížení splátek, například na dobu jednoho roku. Po uplynutí této doby se splátky vrátí na původní úroveň nebo se mírně zvýší, aby se dorovnal rozdíl vzniklý během období snížených splátek.
Za kolik se teď nabízejí hypotéky?
Pamatujte, pokud refinancujete hypotéku, budete muset vyřídit veškerou administrativu s tím spojenou. Včetně pojištění a jeho následné vinkulace. Nutný může být i další odhad nemovitosti.
Na co myslet při žádosti o úpravu hypotéky
Při jednání s bankou o jakékoliv změně podmínek hypotéky se vyplatí dobře se připravit. Shromážděte si všechny potřebné dokumenty, například výpisy z účtu, potvrzení o příjmech nebo doklady o případných finančních potížích. Přibalit můžete nabídku od konkurenční banky na levnější hypotéku.
Banka bude chtít znát důvody vaší žádosti a (a u komplikací se splácením) také to, jak plánujete situaci řešit v dlouhodobém horizontu.
Mohlo by vás zajímat: Co s hypotékou po rozvodu nebo rozchodu?
Kdy banky obvykle vyhoví žádosti o restrukturalizaci hypotéky
Šance na schválení úpravy (restrukturalizaci) hypotéky se zvyšuje, pokud:
- jste hypotéku dosud spláceli bez problémů (přicházíte včas)
- máte stabilní příjem
- hodnota zastavené nemovitosti je výrazně vyšší než současný zůstatek hypotéky
- s bankou komunikujete otevřeně a včas, tedy nečekáte, až se dostanete do skutečných problémů se splácením
Shrňme si to
Možností, jak si snížit zatížení rodinného rozpočtu hypotečními splátkami, se nabízí několik. Od jednoduchého snížení úrokové sazby, přes prodloužení doby splácení, až po dočasný odklad splátek. Důležité je neváhat oslovit svou banku a vše řešit co nejdříve. Především u restrukturalizace platí, že čím dříve začnete jednat, tím větší máte šanci na nalezení optimálního řešení.
Zdroje: zákon o spotřebitelském úvěru / konzultace s hypotečními specialisty
Mohlo by vás zajímat
Pravidla finanční stability: nejlepší ochrana před pastí zvanou předlužení
09.10.2024
Finanční stabilita a spokojený život? Nejsou nedosažitelné! Ukážeme, jak se propracovat k finančnímu klidu: od plánování rozpočtu, až po chytré splácení
Povinná výbava do auta: opravdu vám nic nechybí?
15.08.2024
Máte v autě vše potřebné? Povinná výbava je zákonná nutnost a může zachránit život. Zjistěte, co nesmí chybět a co se v autě alespoň doporučuje mít
Finanční předsevzetí pro rok 2025
01.01.2024
Co si předsevzít pro rok 2025 po stránce osobních financí? Rozpočet. Sestavit, držet a pravidelně aktualizovat. Nic víc totiž není potřeba!