Znáte překlenovací úvěr? Půjčka na bydlení s garantovaným úrokem a bez předchozích úspor

Lenka RutteováPůjčky

Publikováno 05.01.2022

Stavební spoření zná asi každý. Když na něm uložíme aspoň jednou za rok jakousi sumu, dostaneme peníze od státu. Naše úložky jsou tu blokované na šest let, pak se dají vybrat – a použít jakkoliv. Ze stavebního spoření se však dají vzít dva druhy půjčky. Oba sice jen na bydlení (a potřeby s tím spojené), ale oba většinou mají pevnou úrokovou sazbu po celou dobu trvání – a to se v současné době prudce rostoucích úvěrových sazeb stává výhodou. Nahlédněme do prvního z nich: do překlenovacího úvěru.

Co je překlenovací úvěr?

Překlenovací úvěr, jinými slovy meziúvěr, je definován v zákoně č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Peníze z tohoto úvěru se dají využít jen a pouze na předem stanovené účely realizované v České republice – a ty vždy musejí souviset s bydlením.

Překlenovací úvěr se poskytuje z již existujícího stavebního spoření (ale klidně i právě založeného), ovšem jen tehdy, když stavební spoření trvá zatím příliš krátkou dobu, nebo je na něm naspořena zatím nedostatečná částka – hodnotící číslo aktuální smlouvy o stavebním spoření je zatím příliš nízké.

Stejně jako hypotéka se překlenovací úvěr poskytuje proti zástavě nemovitosti, kterou klient z úvěru kupuje, rekonstruuje, staví, případně z ní vyplácí podíl (např. dědicům, po rozvodu atd.). Na rozdíl od hypotéky se poskytují nižší částky meziúvěru i bez zástavy (např. na rekonstrukci). 

Cena meziúvěru je po celou dobu jeho trvání (až na výjimky) stejná – úroková sazba a ani výše splátky se nemění. To je pravděpodobně největší odlišnost od hypotéky. Během celého meziúvěru se splácejí pouze úroky (z celkově vypůjčené částky) a zároveň se ještě musí spořit na současném stavebním spoření. 

Proč? Jakmile totiž klient naspoří stanovenou částku, plus jeho smlouva o stavebním spoření dosáhne alespoň dvouletého trvání, získá klient nárok na druhou formu půjčky od stavební spořitelny: řádný úvěr ze stavebního spoření. Splnění podmínek pro překlopení do úvěru ze stavebního spoření se sleduje prostřednictvím tzv. hodnotícího čísla.

Z každého úvěru překlenovacího se zkrátka dříve nebo později musí stát úvěr ze stavebního spoření (pokud klient nerefinancuje na hypotéku – kdy se refinancování vyplatí?  - viz níže).

Tip: Půjčka na bydlení nemusí znamenat zástavu nemovitosti

Čím se překlenovací úvěr liší od úvěru ze stavebního spoření?

Odlišnosti mezi oběma typy půjček na bydlení poskytovaných stavebními spořitelnami najdeme jak v požadavcích pro poskytnutí, tak v nároku na úvěr, v ceně, nebo i v samotném splácení obou typů těchto úvěrů. 

Nejprve k podmínkám poskytnutí

Úvěr ze stavebního spoření vyžaduje alespoň dvouleté trvání smlouvy o stavebním spoření, plus mít na účtu stavebního spoření naspořenu částku, kterou určí spořitelna. Částka se odvíjí od především výšky žádaného úvěru. Úvěr překlenovací tyto podmínky nevyžaduje.

Další rozdíly jsou v povinnosti stavební spořitelny úvěr poskytnout

Jakmile klient splní obě výše uvedené podmínky pro úvěr ze stavebního spoření (což se pozná podle hodnotícího čísla), má nárok takový úvěr dostat. Jinými slovy jej spořitelna musí na vyžádání poskytnout. Na meziúvěr nevzniká nárok nikdy, klient má pouze právo o něj zažádat. 

Připomeňme rozdíl mezi pojmy „nárok“ a „právo“. 

• Nárok na službu (produkt, slevu, reklamaci) je dán zákonem. Poskytovatel musí (v případě splnění zákonem daných požadavků) klientovi vyhovět. 
• Na rozdíl od nároku je právo jen v rovině možnosti, dobrovolnosti. Poskytovatel může (a nemusí) klientovi vyhovět, vše je na rozhodnutí poskytovatele služby (výrobce, obchodníka apod.).

Velký rozdíl je i ve splácení

Zatímco u meziúvěru se splácejí pouze úroky z celé dlužné částky (a ta se nesnižuje), plus se spoří na účet stavebního spoření, tak u řádného úvěru ze stavebního spoření už se potkáme se splácením anuitním. Platí se jak úroky, tak i jistina, prostě se postupně snižuje dlužná částka. U meziúvěru dluží klient stále stejně.

Zanedbatelný není ani rozdíl v ceně

Překlenovací úvěr je většinou dražší než řádný úvěr ze stavebního spoření. Jde o jakousi nadstandardní službu, neb klient ještě nesplnil podmínky řádné půjčky, ale už mu spořitelna vyhoví a peníze poskytne. Proto si za službu nechá i více zaplatit. Na oplátku často umožní dlužníkům zdarma splácet meziúvěr rychleji, než bylo původně sjednáno (neplatí vždy).

Kdo má nárok na získání překlenovacího úvěru?

U překlenovacího úvěru nárok nehledejme. Na meziúvěr má klient stavební spořitelny pouze právo (tuto vlastnost mají s hypotékou společnou). Pro jeho získání musí klient splnit spořitelnou dané podmínky k poskytnutí půjčky, zejména bonitu nebo hodnotu případné zástavy. Ale je na rozhodnutí samotné spořitelny, zda překlenovací úvěr klientovi schválí, či nikoliv… Zamítnout může, i když klient podmínky splnil.

Tip: podívejte se na náš článek: Chystáte rekonstrukci a zjišťujete, kde si půjčit? Tady najdete porovnání meziúvěru i s dalšími druhy půjček na bydlení.

Hodnotící číslo se dá nasčítat z více smluv

Pro účely výpočtu hodnotícího čísla se dá sloučit do kupy několik rodinných smluv o stavebním spoření. Tím se navyšuje celková naspořená částka, proto i dosažené hodnoticí číslo. Významně může tento krok zkrátit trvání meziúvěru, nebo zvýšit hranici půjčky, kterou vám spořitelna bude ochotna schválit. 

Na jak dlouho se překlenovací úvěr bere?

Doba trvání překlenovacího úvěru je zcela individuální. Dokonce může být v reálu i jinak dlouhá, než bylo původně nasmlouváno. Jak je to možné? Meziúvěr totiž skončí dosažením individuálně vypočteného hodnotícího čísla. Jeho výška závisí jak na době trvání smlouvy o stavebním spoření, tak hlavně na výši požadované půjčky a na již naspořené částce. 

Čím vyšší tedy bude měsíční splátka posílaná na účet stavební spořitelny coby splátka meziúvěru, tím dříve se na smlouvě dosáhne hodnotícího čísla. A tím dříve překlenovací úvěr skončí. Jen pozor, setkat se můžete s poplatky za rychlejší splácení. 

Jak se překlenovací úvěr splácí?

Splácení překlenovacího úvěru je na měsíční bázi, vždy na účet stavební spořitelny – číslo účtu pak většinou odpovídá číslu smlouvy/úvěru, a vždy je uvedeno ve smlouvě o překlenovacím úvěru, dnes už jej najdete i v online klientských portálech stavebních spořitelen. Klient samozřejmě musí být majitelem běžného účtu vedeného na své jméno.

Splátka se skládá ze dvou částí: úroky z meziúvěru, plus úložka na stavební spoření, díky níž se navyšuje hodnoticí číslo smlouvy. Jistina proto zůstává stále stejná, při meziúvěru se dluh nijak nesnižuje, pouze se spořitelně platí za poskytnuté peníze.

Státní podpora k překlenovacímu úvěru – je to možné?

K samotnému překlenovacímu úvěru se státní podpora samozřejmě neposkytuje. Ale čerpat ji bude klient stavební spořitelny na svou smlouvu o stavebním spoření, kam měsíčně posílá úložky. Ty jsou součástí pravidelné splátky meziúvěru. 

Podmínky státní podpory jsou tu totiž stejné pro všechny, ať úvěr ze stavebního spoření čerpají, či nikoliv. Peníze od státu (v současnosti až 2 000 Kč ročně) jsou připisovány samozřejmě jen k těm částkám, co občan naspoří na stavebním spoření v daném kalendářním roce.  

Jak je to s daňovou uznatelností úroků z překlenovacího úvěru?

O tom, zda se ponechá možnost snížení daně z příjmů fyzických osob pomocí odpočtu úroků ze základu daně, se živě debatovalo v průběhu roku 2020. Byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí – a jako protipól měla být zrušena možnost odečíst si až 300 000 Kč za rok za zaplacené úroky z úvěrů na bydlení, kam patří právě i meziúvěr.

Ve výsledku se jen snížil limit, o který se dá základ daně zmenšit. V roce 2021 a v následujících letech už je to jen 150 000 Kč za rok (při 15% dani z příjmů se jedná o úsporu na daních ve výši 22 500 Kč). Průměrného klienta stavební spořitelny se tato změna téměř nedotkne. Postiženy jí podle odborníků budou až sedmimilionové a vyšší půjčky na bydlení, které bývají poskytovány spíše hypotečními bankami. 

Co se dá pořídit z překlenovacího úvěru?

Překlenovací úvěr je, stejně jako úvěr ze stavebního spoření, určen k financování potřeb jakkoliv spojených s bydlením v České republice. Geografické vymezení je důležité, na dům mimo ČR si ze stavebního spoření půjčit nelze (z americké hypotéky však už ano).

Z překlenovacího úvěru lze zaplatit rekonstrukce bytu i domu, výstavbu, přeměnu prostor na byt, nebo koupi už hotového bydlení. Tím ale výčet nekončí, zákon povoluje ještě následující využití:

• koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí domu/bytu
• splacení členského vkladu nebo podílu ve společnosti, kde se účastník spoření stane nájemcem nebo uživatelem bytu
• vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců
• úhrada za převod družstevního podílu
• připojení bytového domu nebo rodinného domu k veřejným sítím technického vybavení
• splacení úvěru, nebo zápůjčky použitých na financování bytových potřeb (refinancování)
• stavební spoření, resp. půjčku z něj, může využít i právnická osoba

Platit se takto dají i bytové potřeby blízkých osob. Zákon o stavebním spoření přímo definuje blízké osoby: jedná se o příbuzné v řadě přímé, sourozence a manžela(ku) nebo partnera(ku) podle zákona upravujícího registrované partnerství.

Podmínky překlenovacího úvěru si vždy předem porovnejte – je to půjčka jako každá jiná, ale s pár specifiky

O podmínkách a poplatcích spojených s překlenovacím úvěrem se vyplatí se informovat již předem, před podpisem smlouvy. U jiné stavební spořitelny takové poplatky být nemusejí, případně vám nabídne jinou výhodu, která se vám může líbit a hodit. 

Počítat budete muset s poplatkem za vedení úvěru nebo i za jeho sjednání – ale mezi spořitelnami najdete významné rozdíly. Zkrátka, je to půjčka s podobnými konkurenčními možnostmi, jaké najdeme i v dalších oblastech trhu se spotřebitelskými úvěry.

A jestli už máte založeno stavební spoření u jedné spořitelny, ovšem podmínky meziúvěru se vám více líbí u jiné, poptejte se, zda by to nešlo provést křižmo: vzít si meziúvěr i jiné spořitelny, než kde máte sjednáno stavební spoření. Ano, i taková praxe je možná (ale nárok na ni samozřejmě neexistuje).

Pro koho je překlenovací úvěr vhodný?

Samotný název úvěru mluví za vše: je určen pro období, než klient překlene potíže spojené se získáním řádného úvěru. Tím je myšlen jak úvěr ze stavebního spoření, tak třeba i hypotéka. Pro získání hypotéky je totiž dneska přímo nutné mít něco předem naspořeno. U meziúvěru to není potřeba.

I proto se meziúvěr využívá nejen jako předstupeň úvěru ze stavebního spoření, ale i coby předstupeň hypotéky. Díky meziúvěru totiž klient ihned získá peníze na bydlení, aniž by měl předem naspořeno. A až na stavebním spoření (i jinde) našetří dostatečnou sumu pro „přiklepnutí“ hypotéky, refinancuje svůj meziúvěr. 

V čem je výhoda? Ušetřilo se čekání, než si klient naspoří, bydlení se pořídilo za nižší cenu (ceny nemovitostí stále rostou), založila se dobrá úvěrová historie v registrech. Překlenovací úvěry sice bývají o něco dražší, ale mohou posloužit k rychlému získání financí na bydlení, přestože klient nebyl na akutní nutnost řešení bytových potřeb předem připraven. 

Co si odnést?

Překlenovací úvěr, neboli meziúvěr, je půjčkou na bydlení, kterou můžete získat ihned, bez předchozích naspořených prostředků. Spoříte až během trvání úvěru, ale tou dobou už směle využíváte půjčených peněz, například už máte koupený byt a upravujete si jej k obrazu svému. Meziúvěr se dříve nebo později překlopí na řádný úvěr ze stavebního spoření, ale dá se refinancovat například i na hypotéku. 

Po celou dobu jeho trvání máte (většinou) garantovaný stálý úrok. Měsíční splátku ale tvoří jen úroky a úložky na stavební spoření, takže meziúvěr se po celou dobu svého trvání nezmenšuje, dluh se nesplácí. Splácet jistinu začne klient až po překlopení na půjčku ze stavebního spoření, nebo po refinancování na hypotéku. Cena bývá u meziúvěru vyšší než u hypotéky nebo půjčky ze stavebního spoření.

Zdroje: Zákon o stavebním spoření